Il Supercondominio, nozione e quadro normativo applicabile
Con una recente pronuncia la Corte di Cassazione ha chiarito la nozione di “supercondominio”, delineando, così, le caratteristiche dell’istituto ed il quadro normativo applicabile.
Per supercondominio s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria nè la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, nè quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente, come si è detto, che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ..
Al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anzichè quella sulla comunione, in particolare: troveranno applicazione le disposizioni dettate dall’art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo della maggioranza.
E’ questa, quindi, la definizione individuata dalla Corte di Cassazione con la sentenza 14 novembre 2012 n. 19939.
Nello specifico, i giudici di legittimità hanno chiarito che per aversi supercondominio non è necessaria la manifestazione di volontà del costruttore degli edifici ovvero quella dei vari condomini, essendo sufficiente, invece, che più edifici, organizzati in forma condominiale, abbiano in comune beni o servizi di cui all”art. 1117 cod. civ.
Sempre secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, all’Istituto del supercondominio si applicano le norme del codice civile relative al condominio e non quelle della comunione.
Le delibere dell’assemblea generale del supercondominio hanno, quindi, efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass. 15476/01).
In particolare, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali:
– La prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso.
Per esempio, 400 millesimi all’edificio A, 320 all’edificio B e 280 all’edificio C.
– La seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio; una volta stabilito che all’edificio A tocca il 40% della spesa, questo 40% sarà suddiviso tra i suoi condomini in proporzione alla tabella millesimale interna a quel particolare edificio condominiale.
La sentenza in esame chiarisce, infine, che l’esistenza del supercondominio può essere esclusa o dal titolo o dal regolamento condominiale.
avvocatoalessandroleo 
Alcuni asseriscono che, per esservi supercondominio, i vari elementi (ad. es. più palazzine) devono avere un codice fiscale diverso, altrimenti si tratta semplicemente di condominio. Ma né da questa sentenza né dal cc si evince questa affermazione. Pertanto, un complesso formato, per es., da due palazzine, 80 box auto, 45 parcheggi privati e parti comuni, tutto con uno stesso codice fiscale ed un solo amministratore, è supercondominio?
il Supercondominio è una figura recente, creata dalla dottrina, non v’è traccia nel codice civile, la giurisprudenza applica quindi le norme del condominio. A mio parere nell’esempio da lei fatto siamo in presenza di un Supercondominio.